Bürger*innendiskussion Vorkaufsrecht

Die Versorgung mit bezahlbaren Wohnraum und der Erhalt der sozialen und kulturellen Vielfalt in den Quartieren ist eine Herausforderung für die Bezirke, den Senat und die kritische Stadtgesellschaft.

Einer der Schlüssel ist eine vorausschauende Bodenvorratspolitik des Senats für neue Quartiere und die Nutzung des Vorkaufsrechtes in Gebieten mit einer baulichen und/ oder sozialen Erhaltungssatzung. Das baurechtliche Instrument ist nur wirksam, wenn es Klarheit bei der Kürze des zeitlichen Verfahrens und bei den Erwerbern für eine gemeinwohl-orientierte Immobilienentwicklung gibt. Strategische Rückkäufe sind selten wirtschaftlich selbstragend aber politisch notwendig.

Zum Werkstattgespräch eingeladen wurden:

zusammen mit Florian Schmidt (Baustadtrat Friedrichshain Kreuzberg)
die Fraktionen der Bezirksverordnetenversammlung Friedrichshain-Kreuzberg,
Mieter*inneninitativen, die über das Vorkaufsrecht eine Rekommunaliserung ihrer Häuser des alten sozialen Wohnungsbaus fordern,

Wann: 7. Dezember 2017

Ort: Mehrzweckraum des Dathe- Gymnasiums in der Helsingforser Str. 11-13

Zeit: 19:00 bis 21:30

Wie kann klagesicher ein „preislimitiertes Vorkaufsrecht gemäß § 28 Abs. 2 BauGB“ bezirklich umgesetzt werden?
Das Senatskonzept sagt, vorrangig soll das Vorkaufsrecht für diejenigen Dritten genutzt werden, die in der Lage sind, den notwendigen Finanzierungsbedarf für den Kaufpreis plus Instandsetzungsinvestitionen zum zeitüblichen Wohnstandard tätigen zu können. Die landeseigenen Wohnungsgesellschaften sollen dazu ihre Ertragsüberschüsse nutzen.
Das Konzept des Senates kündigt an, dass bei besonderer „Förderwürdigkeit“ ein Zuschuss in Höhe von 100.000 € (faktisch für anfallende Gutachter- und Planungskosten) gewährt werden kann, benennt aber keine Kriterien für diese besondere Förderwürdigkeit.
Nach welchen Verfahren stellt der Bezirk die Liste der am Vorkaufsrecht interessierten Dritter auf? Welche Möglichkeiten hätten Hausgemeinschaften, die in einem Gebiet mit einer sozialen Erhaltungssatzung selber die zu verkaufende Immobilie in Sinne einer gemeinwirtschaftlichen Nutzung sichern wollen?
Machbar wären »Zufinanzierung« aus dem “Deckungskreis 33“ im Sondervermögen SIWANA aus den Haushaltsüberschüssen und Minderausgaben des letzten Jahres. Allerdings gibt es keine formellen Kriterien für Hausprojekte oder Mieter*innengenossenschaften, die mittels des bezirklichen Vorkaufsrechts bezahlbaren Wohnraum gemeinwohlorientiert dauerhaft sichern wollen.Geplant sind zwei Fish-Bowl-Gesprächsrunden, die erste mit den Vertreter*innen der BVV- Parteien, die zweite mit Vertreter*innen der Mieter*innengenossenschaften und Haus- projekte. Einleitend wird es jeweils einen thematischen Input-Beitrag geben.Bei der »Fishbowl-Methode« diskutiert eine kleine Gruppe von Teilnehmern im Innenkreis (im „Goldfisch-Glas“) das Thema, während die übrigen Teilnehmer in einem Außenkreis die Diskussion begleiten. Im Innenkreis wird ein Stuhl freigehalten. Ein Teilnehmer aus dem Außenkreis kann darauf Platz nehmen und mitdiskutieren, bis er alles gesagt hat oder ein weiterer Teilnehmer aus dem Außenkreis auf dem Gast-Stuhl Platz nehmen will.Das öffentliche Werkstattgespräch greift den Leitfaden des Senats zum Vorkaufsrecht für die Bezirke auf und thematisiert die Problemlagen der zweistufigen Verwaltungsstruktur in Berlin bei der baurechtlichen Anwendung des bezirklichen Vorkaufsrechtes. Offengehalten bleibt, in welchem Rahmen ermöglicht werden kann, dass Mieter*innen selber zu treibenden Mit-Akteuren eines Paradigmenwechsels hin zu einer gemeinwesenorientierten Immobilien-entwicklung werden können. Einer der entscheidenden Schlüsselfaktoren bleibt, dass in einem »preislimitiertes Vorkaufsrecht« (Senatskonzept, Ziffer 2.2.3.) ausge- schlossen wird, das ImmoAG ́s, wie die Deutsche Wohnen Kaufpreise zum 35fachen des Nettokaltjahresmietenwerts deklarieren.
Der Berliner Senat drückt sich um die Frage, was sind besonders förderungsfähige Vorhaben im Rahmen von möglichen Anwendungen des Vorkaufsrechtes? Und was wäre damit relevant für öffentliche Finanzinvestition – wie kann dies im Rahmen des kommenden Doppelhaushaltes des Landes aufgestellt werden?